Nieruchomość a ochrona środowiska

„Rola prawa ochrony środowiska w gospodarowaniu nieruchomościami”

Gospodarowanie nieruchomościami i porady prawne w sprawie nieruchomości.
W systemie prawa polskiego brak jest definicji ustawowej pojęcia gospodarowanie nieruchomościami pomimo, że w tej dziedzinie prawa pojęcie to występuje stosunkowo często.
Pojęcie to występuje przede wszystkim w tytule i tekście ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami, ustawy z dnia 19 października o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, ustawy z dnia 29 czerwca 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych i wielu innych ustawach.
Pojęcie gospodarowanie nieruchomościami jest pochodnym od słowa gospodarka i oznacza zarządzanie, dysponowanie, zajmowanie się gospodarstwem.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 zawiera przykładowy katalog czynności, jakie składają się na działania związane z gospodarowaniem nieruchomościami . Do czynności tych należą:
- ewidencjonowanie nieruchomości
- wycena nieruchomości
- zbywanie i nabywanie nieruchomości
- wydzierżawianie, wynajmowanie i użyczanie nieruchomości
- czynności sądowe (szczególnie dotyczące własności lub innych praw rzeczowych)
- podziały nieruchomości, scalenia i podziały, prawo pierwokupu, wywłaszczenie i zwrot wywłaszczonych nieruchomości

W niniejszym artykule poruszony zostanie jeden aspekt gospodarowania nieruchomościami w kontekście regulacji z zakresu szeroko rozumianego prawa ochrony środowiska, a mianowicie korzystanie z nieruchomości poprzez zabudowę, eksploatację, oraz wyłączność korzystania z nieruchomości przez właściciela.

Prawo ochrony środowiska – sensu stricto

Przepisy prawa ochrony środowiska wpływające na korzystanie z nieruchomości możemy podzielić na przepisy sensu stricto (wskazane w ustawie prawo ochrony środowiska z dnia 27 kwietnia 2001 r.) oraz sensu largo (wskazane w pozostałych ustawach obejmujących tą gałąź prawa).
Artykuł 130 ustawy prawo ochrony środowiska z dnia 27 kwietnia 2001 r wskazuje explicite przepisy mogące ograniczać korzystanie z nieruchomości. Są to przepisy dotyczące obszarów lub obiektów poddanych ochronie na podstawie ustawy prawo ochrony przyrody z dnia 16 kwietnia 2004 r., a także obszary ochronne zbiorników wód śródlądowych wyznaczone na podstawie ustawy prawo wodne z dnia 18 lipca 2001 r. oraz obszary ciche w aglomeracji i poza aglomeracją wyznaczone na podstawie przepisów ustawy prawo ochrony środowiska z dnia 27 kwietnia 2001 r. .

Najistotniejsze ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości wskazane w ustawie prawo ochrony przyrody dotyczą parku narodowego, rezerwatu, parku krajobrazowego, obszaru chronionego krajobrazu, obszaru Natura 2000, a także pomnika przyrody, stanowiska dokumentacyjnego, użytków ekologicznych, zespołów przyrodniczo-krajobrazowych.

W przypadku objęcia nieruchomości granicami parku narodowego lub rezerwatu
występuje obligatoryjny zakaz zabudowy, prowadzenia działalności wytwórczej, handlowej i rolniczej. Występuje również ochrona krajobrazowa na terenach wykorzystywanych gospodarczo. Ochrona krajobrazowa oznacza iż wprawdzie możliwa będzie zabudowa nieruchomości jednak tyko w przypadku gdy nie będzie się to kłóciło z walorami krajobrazowymi terenu.

W przypadku objęcia nieruchomości granicami parku krajobrazowego można wprowadzić zakaz prowadzenia przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, zakaz pozyskiwania do celów gospodarczych skał, zakaz prowadzenia prac ziemnych, a także zakaz budowy obiektów budowlanych w pasie 100 m od brzegów rzek i jezior.

W przypadku objęcia nieruchomości granicami obszaru chronionego krajobrazu można wprowadzić zakaz prowadzenia przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, zakaz pozyskiwania do celów gospodarczych skał, zakaz prowadzenia prac ziemnych, zakaz budowy obiektów budowlanych w pasie 100 m od brzegów rzek i jezior.

W przypadku objęcia nieruchomości granicami obszaru Natura 2000 występuje tam obligatoryjny zakaz podejmowania działań mogących pogorszyć stan siedlisk. W przypadku obszarów Natura 2000 należy jednak wyraźnie zaznaczyć, iż ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości może dotyczyć nie tylko nieruchomości położonych na terenie Natura 2000, ale również innych nieruchomości, jeżeli tylko działania związane z konkretnym rodzajem korzystania z nieruchomości będą mogły pogorszyć stan siedlisk Natura 2000.

W przypadku objęcia nieruchomości ochroną polegająca na umiejscowieniu na terenie działki pomnika przyrody, stanowiska dokumentacyjnego, użytków ekologicznych, zespołów przyrodniczo-krajobrazowych można wprowadzić zakaz niszczenia, uszkadzania, przekształcania obiektu lub obszaru oraz prowadzenia prac ziemnych a także zmiany sposobu wykorzystania ziemi.

W przypadku obszarów ochronnych wód śródlądowych, wprowadzonych na podstawie ustawy prawo wodne, przede wszystkim należy zwrócić uwagę na ograniczenia wynikające z ustanowienia strefy ochronnej bezpośredniej albo pośredniej ujęcia wody. W strefie ochrony bezpośredniej istnieje obligatoryjny nakaz zagospodarowania terenu zielenią, nakaz ogrodzenia, oraz ograniczenie do niezbędnych potrzeb przebywania osób postronnych,

W strefa ochrony pośredniej można wprowadzić zakaz lokalizowania zakładów przemysłowych, zakaz lokalizowania składowisk odpadów komunalnych i niebezpiecznych, zakaz urządzania parkingów ( obozowisk, kąpielisk) , zakaz wydobywania kopalin, zakaz wykonywania odwodnień budowlanych lub górniczych, zakaz lokalizowanie budownictwa mieszkalnego lub turystycznego,
zakaz wydobywania kamienia (żwiru, piasku), oraz zakaz uprawiania sportów wodnych. Można również wprowadzić nakaz stosowania odpowiednich upraw rolnych i leśnych,

Istotne ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości wskazane w ustawie prawo ochrony środowiska może się również wiązać z utworzeniem obszarów cichych w aglomeracji oraz poza aglomeracją.

Obszary ciche aglomeracji powstają w drodze uchwały rady powiatu (względnie rady miasta, gdy mamy do czynienia z miastem na prawach powiatu). Rada powiatu wyznacza obszary ciche uwzględniając szczególne potrzeby ochrony przed hałasem tych obszarów i podając wymagania zapewniające utrzymanie poziomu hałasu co najmniej na istniejącym poziomie. Wymaganiami tymi może być na przykład zakaz stosowania silników spalinowych na konkretnych akwenach wodnych. Zakaz poruszania się samochodów o określonej ładowności w określonych godzinach. Istotne jest, iż projekt uchwały o wyznaczeniu obszaru cichego podlega uzgodnieniu z właściwym miejscowo wójtem ( burmistrzem lub prezydentem miasta) w terminie 30 dni. Niezajęcie przez organ stanowiska w tym terminie uznaje się za brak zastrzeżeń do projektu uchwały.

Ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości – sensu largo
Ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości znajdują się również w innych aktach prawnych dotyczących prawa ochrony środowiska. Są to ograniczenia sensu largo.
W tym zakresie należy przede wszystkim wymienić ustawę prawo wodne z dnia 18 lipca 2001 r. , której przepisy przewidują zakaz grodzenia nieruchomości przyległych do wód publicznych( do 1,5 m od brzegu) a także uniemożliwiają wprowadzenie zakazu lub uniemożliwiania przechodu przez ten obszar. Ponadto przepisy ww ustawy wprowadzają obowiązek zapewnienia dostępu do wód objętych powszechnym korzystaniem oraz obowiązek usunięcia przeszkód i zmian w odpływie wody oraz zakaz wykonywania obiektów budowlanych w odległości mniejszej niż 50 m od stopy wału przeciwpowodziowego.

Ponadto należy wskazać na ustawę prawo ochrony przyrody z dnia 16 kwietnia 2004 r., która przewiduje obowiązek uzyskania zezwolenia (w formie decyzji) na wycięcie drzew. Kwestia obowiązku uzyskania zezwolenia na wycięcie drzew jest niezwykle istotna ze względu na sam fakt uznaniowości tej decyzji a także związane z nią opłaty, które mogą sięgnąć nawet kilkuset tysięcy złotych za jedno drzewo. Możliwe jest również, iż organ administracji nałoży obowiązek wykonania nasadzeń innych drzew względnie nakaże przesadzenie drzew w inne miejsce.

Ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości wprowadza również ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3 lutego 1995 r. . Zgodnie z treścią tej ustawy przeznaczenie gruntu (o określonym areale) na inny cel niż rolniczy, wymaga sporządzenia planu miejscowego oraz zgody odpowiedniego organu administracji.

Ponadto, wskazana na początku ustawa prawo ochrony środowiska z dnia 27 kwietnia 2001 r. przewiduje dodatkowo instytucję strefy ograniczonego użytkowania oraz strefy przemysłowej. Na terenie strefy ograniczonego użytkowania można wprowadzić ograniczenia w zakresie przeznaczenia terenu oraz wymagania techniczne dotyczące budynków a także sposób korzystania z terenów. Na terenie strefy przemysłowej co do zasady dozwolone jest przekraczanie standardów jakości środowiska w zakresie dopuszczalnych poziomów substancji w powietrzu i dopuszczalnych poziomów hałasu jeżeli nie zagraża to życiu lub zdrowiu ludzi, w szczególności nie narusza wymagań norm bezpieczeństwa i higieny.

Ponadto warto zwrócić uwagę na jeden z podstawowych aktów normatywnych z zakresu prawa ochrony środowiska tj. ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennymz dnia 27 marca 2003 r. Ograniczenia związane z korzystaniem z nieruchomości wiążą się z określaniem w planie miejscowym szczegółowych warunków zabudowy i przeznaczenia nieruchomości które wiążą właściciela i mogą znacznie ograniczyć planowany przez właściciela sposób korzystania z nieruchomości. W planie miejscowym określa się przeznaczenie terenu, parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy, szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości; szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy.

Podsumowanie
Podsumowując niniejszy artykuł należy wskazać, iż prawo ochrony środowiska ma bardzo duży wpływ na gospodarowanie nieruchomościami.

adwokat Antoni Koprowski

Kancelaria Adwokacka w Gdańsku

www.adwokat-koprowski.pl