SŁUŻEBNOŚĆ DROGI KONIECZNEJ

   Służebność drogi koniecznej jest instytucją jednej z gałęzi prawa cywilnego, a mianowicie prawa rzeczowego. Stanowi ona tzw.

służebność gruntową i jest prawem ściśle związanym z własnością nieruchomości władnącej, a więc tej, której służebność taka przysługuje. Wynika to wprost z art. 50 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym - za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością.

   Jaki charakter prawny ma służebność drogi koniecznej oraz jakie są zasady korzystania z takiego uprawnienia, opisuje niniejszy artykuł.

Treść prawa służebności drogi koniecznej

  Zgodnie z art. 145 Kodeksu cywilnego - jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

Zasadą jest, iż przeprowadzenie drogi koniecznej musi nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z jak najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które ma ona prowadzić, jak również z uwzględnieniem interesu społeczno-gospodarczego.

Uwzględnienie interesu społeczno-gospodarczego przy ustanawianiu służebności drogi koniecznej oznacza, że należy starać się tak wytyczyć drogę konieczną, aby nie była ona zarzewiem konfliktów i przyszłych sporów pomiędzy sąsiadami (postanowienia Sądu Najwyższego: z dnia 21 marca 1983 r., III CRN 14/83, OSP 1983, Nr 12, poz. 259 oraz z dnia 13 lutego 1985 r., III CRN 311/84, Legalis).

Pamiętać trzeba, że ustanowienie przedmiotowej służebności nie może mieć na celu jedynie ułatwienia dostępu do drogi publicznej, Jak stwierdził Sąd Okręgowy w Rzeszowie w postanowieniu z dnia 6 lutego 2020 roku (V Ca 431/19) „Wnioskodawcy w ramach tego postępowania nie przysługiwało roszczenie o ustanowienie służebności drogowej zapewniającej łatwiejsze korzystanie z nieruchomości, lecz żądanie ustanowienia drogi koniecznej, zapewniającej nieruchomości dostęp do drogi publicznej. Słusznie Sąd Najwyższy stwierdza, że jeśli korzystanie byłoby utrudnione, rzeczą właściciela jest takie zorganizowanie eksploatacji nieruchomości, aby stało się łatwiejsze, np. przez przeniesienie frontu budynku na drugą stronę (SN, post. z 13.09.2000r., II CKN 336/00)”.

Sposoby i formy ustanowienia służebności drogi koniecznej

Służebność drogi koniecznej może zostać ustanowiona na mocy umowy zawartej pomiędzy właścicielem nieruchomości obciążonej oraz nabywającym prawo służebności właścicielem nieruchomości władnącej. Dla ważności takiej czynności konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego dla oświadczenia woli właściciela nieruchomości obciążonej, co wynika bezpośrednio z art. 245 § 1 Kodeksu cywilnego. O ustanowieniu takiej służebności może także orzec sąd, przy czym roszczenie w tym względzie przysługuje właścicielowi nieruchomości, użytkownikowi wieczystemu oraz posiadaczowi samoistnemu. jednakże ten ostatni może żądać tylko ustanowienia służebności osobistej, a więc przysługującej jedynie oznaczonej osobie fizycznej.

Przedmiotowa służebność może zostać także nabyta w drodze zasiedzenia, przy czym zgodnie z art. 292 Kodeksu cywilnego, jest to możliwe tylko i wyłącznie w przypadku gdy polega to na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia.

W w/w kwestii wypowiedział się Sąd Najwyższy, który w postanowieniu z dnia 27 kwietnia 2018 r. (IV CSK 178/17U, LEX nr 2497614” stwierdził, iż „przyjmuje się, że trwałym i widocznym urządzeniem w rozumieniu tego przepisu jest tylko rezultat świadomego działania człowieka, w zasadzie wytwór posiadacza służebności, a nie właściciela nieruchomości, z której posiadacz służebności korzysta. znajdujący się na tej nieruchomości lub, co najmniej, wkraczający w nią. W orzecznictwie wskazuje się przykłady takich trwałych i widocznych urządzeń na nieruchomości, z której korzysta posiadacz służebności, a więc: utwardzenie na tej nieruchomości szlaku drożnego, wybudowanie mostka. Przykładami z kolei urządzenia, które jedynie wkracza w tę nieruchomość, są: rynna sąsiedniego budynku odprowadzająca wodę na tę nieruchomość, okno sąsiedniego budynku otwierane na zewnątrz”.

Zmiana treści i wygaśnięcie służebności drogi koniecznej

Jeżeli po ustanowieniu służebności drogi koniecznej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu jej wykonywania, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej (art. 291 Kodeksu cywilnego).

Służebność drogi koniecznej wygasa z mocy prawa, jeśli jest niewykonywana przez 10 lat, jak również w przypadku, gdy uprawniony ze służebności nabył własność nieruchomości obciążonej (art. 247 Kodeksu cywilnego).

W razie pytań lub problemów związanych ze służebnościami na nieruchomościach zapraszamy do kontaktu:

antoni.koprowski@kancelaria-kgg.pl , nr tel. 502 031 149  adw. Antoni Koprowski Kancelaria Adwokacka

(na zlecenie i pod kierunkiem adw. Antoniego Koprowskiego

artykuł  opracował

r.pr. Michał Szczerbiak Bd-741)