Nieruchomość drogowa

Problem wykonywania zarządu nieruchomością „drogową” będącą współwłasnością właścicieli poszczególnych działek budowlanych.

1. Jak powstaje problem – czyli powstanie działki gruntu stanowiącej „drogę wewnętrzną” będącej we współwłasności właścicieli innych działek (nieruchomości)

Działka gruntu stanowiąca drogę wewnętrzną (dalej działka drogowa) powstaje w związku z dokonywaniem podziału nieruchomości na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami z 1997 r.
Zgodnie z treścią tych przepisów (Dział III, rozdział I, podziały nieruchomości) podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. Za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.1
Z powyższego unormowanie wynika, iż właściciel chcący podzielić nieruchomość, ma trzy możliwości ustanowienia dostępu podzielonych działek do drogi publicznej. Pierwsza możliwość to ustanowienie służebności drogowej (przejazdu i przechodu) przez działkę, która oddziela nowo wydzielone działki od drogi publicznej. Druga możliwość to wydzielenie działki drogowej. Jest to działka o nieregularnym najczęściej kształcie; szerokości kilku metrów, której granice stykają się zarówno z drogą publiczną jak i z działkami nie mającymi bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Na działce drogowej właściciel może ustanowić służebność przejazdu i przechodu na rzecz właścicieli działek nie mających bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Trzecia możliwość jaka została przewidziana przez ustawodawcę dla zapewnienia dostępu do drogi publicznej, to sprzedaż wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej działkę wewnętrzną.
Dotychczasowy właściciel (czyli ten, który podzielił nieruchomość i wyzbywa się poszczególnych działek powstałych po podziale) powinien korzystać z trzeciej możliwości, ponieważ po sprzedaniu ostatniej wydzielonej działki wraz z należnym udziałem nie będzie właścicielem działki drogowej. W przypadku ustanawiania służebności na działce drogowej właściciel nieruchomości po sprzedaniu wszystkich wydzielonych działek, pozostanie właścicielem działki drogowej. Z własnością działki drogowej wiążą się, zaś przede wszystkim obowiązki oraz koszty takie jak: zapłata podatków od nieruchomości, utrzymywanie w należytym stanie, odśnieżanie w okresie zimowym (i ewentualna odpowiedzialność deliktowa w przypadku szkody wynikłej z zaniedbania tych obowiązków), rekultywacja i wiele innych.
W związku z powyższym w interesie właściciela jest sprzedaż działek wraz z udziałem we własności działki drogowej. Warto wskazać, iż działka drogowa będąca drogą wewnętrzną nie przechodzi na własność gminy, powiatu, województwa, Skarbu Państwa. Zgodnie z treścią artykułu 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyłącznie działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne :gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe – z nieruchomości , której podział został dokonany na wniosek właściciela przechodzą z mocy prawa odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa. W wyroku z dnia 31 lipca 2007 Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, iż nie ma żadnych normatywnych podstaw by zakres art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. nr 115 poz. 741 ze zm.) ograniczyć do nowych dróg. Ponadto założeniem koniecznym do uznania, że skutek w postaci przejścia z mocy prawa działek wydzielonych pod drogi na określone podmioty nastąpi, jest to, iż miejscowy plan zagospodarowania przewidywać musi przebieg dróg publicznych na tym terenie.2
Oznacza to, iż w przypadku gdy droga w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie jest określona jako droga publiczna, jednostka samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa nie nabędzie jej własności z mocy prawa. Warto również wskazać na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 2004. 11.18 w którym sąd wyraźnie stwierdził, iż drogi wewnętrzne nie są drogami publicznymi. Jeżeli działka jest przeznaczona pod drogi publiczne (lub pod poszerzenie istniejących już dróg publicznych) przejście własności takiej działki drogowej następuje z dniem w którym decyzja o podziale stała się prawomocna. W takim przypadku właścicielowi działki drogowej należy się odszkodowanie od właściwego organu (organy wykonawcze jednostek samorządu terytorialnego albo starosta) w wysokości uzgodnionej między tymi podmiotami. W przypadku gdy wydzielona działka drogowa nie jest przeznaczona pod drogi publiczne właściciel działki drogowej nie zostanie pozbawiony własności tej działki (za odszkodowaniem ) ale również wydaje się, iż nie ma możliwości zobowiązania jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa do przejęcia działki drogowej (nawet nieodpłatnie).
Na marginesie należy zauważyć, iż dla właściciela działki drogowej, który sprzedawał inne działki (najczęściej budowlane) z ustanowieniem służebności (nie zaś z udziałem we współwłasności działki drogowej) jedyną szansą na „pozbycie się” kłopotliwych obowiązków związanych z utrzymaniem działki drogowej jest uznanie takiej drogi za drogę publiczną (krajową, wojewódzką, powiatową, gminną ). Ze względu na charakter takich dróg będzie to najczęściej droga gminna.
Należy jednak wskazać, iż takie uznanie następuje w drodze uchwały rady gminy. Ustawa o drogach publicznych nie daje właścicielowi roszczenia o uznanie dotychczasowej działki drogowej (drogi wewnętrznej) za drogę gminną.
O zaliczeniu danej drogi do dróg publicznych decydują względy techniczne i prawne. Brak któregokolwiek z tych elementów skutkuje zaliczeniem drogi do dróg wewnętrznych.3 Oznacza to, że drogą publiczną jest droga zaliczona na podstawie ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych do jednej z kategorii dróg z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem. Ustawodawca dzieli drogi publiczne ze względu na ich funkcje na drogi krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne. Każda z tych kategorii dróg publicznych powinna spełniać określone parametry techniczne oraz warunki formalne , prawne, tzn. zaliczenie do danej kategorii powinno nastąpić w formie przewidzianej prawem tj. w formie uchwały. W przypadku dróg gminnych a więc dróg o znaczeniu lokalnym zaliczenie do kategorii dróg gminnych następuje w drodze uchwały rady gminy po zasięgnięciu opinii właściwego starosty.
Należy jednak pamiętać iż nawet uznanie działki drogowej za drogę gminną nie spowoduje, iż własność takiej działki zostanie przeniesiona na rzecz gminy (lub innej jednostki samorządu terytorialnego albo Skarbu Państwa).

adwokat Antoni Koprowski

(Cykl - porady prawne w sprawie nieruchomości)

adwokat gdańsk

adwokat gdansk

Ponadto nie istnieje już w polskim ustawodawstwie możliwość zrzeczenia się nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa. Możliwość taka istniała już w Prawie Rzeczowym5, przy czym od nowelizacji kodeksu cywilnego z 1990 roku - w stosunku do wszystkich rodzajów nieruchomości z zachowaniem wymogu zgody właściwego organu administracji. W 2003 r. doszło do kolejnej nowelizacji kodeksu cywilnego . Zmiana stanu prawnego spowodowała iż to gmina (nie Skarb Państwa) miała nabyć nieruchomość w wyniku zrzeczenia.
Ponadto zrezygnowano z wymogu zgody właściwego organu na zrzeczenie się własności przez dotychczasowego właściciela. Tą nowelizację zaskarżono do Trybunału Konstytucyjnego i Trybunał uwzględnił skargę gmin, uznając, w wyroku z 15.03.2005, że znowelizowany art. 179 kc jest sprzeczny z art. 165 Konstytucji , gdyż narusza pozycję ustrojową gmin.6 Gminy, które zaskarżyły powyższy przepis argumentowały, iż nowe rozwiązanie prawne doprowadzi do obciążania gmin nieruchomościami zdegradowanymi, wymagającymi znacznych nakładów zgodnie z przepisami prawa ochrony środowiska.
Po wydaniu wyroku przez Trybunał Konstytucyjny, Sejm nie uchwalił nowelizacji art. 179, w związku z czym przepis ten stracił moc z dniem 15.07.2006, i w aktualnym stanie prawnym nie ma możliwości zrzeczenia się nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa ani gminy.

W związku z powyższym w interesie osoby, która dzieli nieruchomość i sprzedaje wydzielone działki, jest aby sprzedawać poszczególne działki wraz z udziałem w działce drogowej.
Taki sposób postępowania właścicieli sprzedających działki rodzi jednak daleko idące konsekwencje będące podstawowym tematem niniejszego artykułu.
W wyniku sprzedaży poszczególnych działek wraz z udziałem we współwłasności działki drogowej, współwłaścicielami działki drogowej staje się kilka, kilkanaście, lub nawet kilkadziesiąt podmiotów (w zależności od ilości działek które zostały sprzedane), przy czym ilość rzeczywista współwłaścicieli może być nawet większa ze względu na fakt, iż niejednokrotnie udział we współwłasności działki drogowej może być współwłasnością łączną małżonków lub wspólników spółki cywilnej.
Zarząd taką nieruchomością będącą przedmiotem współwłasności może się odbywać na podstawie przepisów ustawy kodeks cywilny lub też na podstawie umowy określającej sposób zarządu zawartej między wszystkimi współwłaścicielami działki drogowej.

Zarząd ustawowy
W braku umowy między współwłaścicielami, zarząd nieruchomością (rzeczą) wspólną odbywa się na podstawie przepisów kodeksu cywilnego (dział IV, art. 195 do 221). Ze względu na charakter niniejszego opracowania poruszone zostaną wyłącznie przepisy mające bezpośrednio wpływ na wykonywanie zarządu rzeczą (nieruchomością) wspólną.
Zgodnie z treścią art. 199 kc do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich członków.

Zarząd nieruchomością wspólną
Pojęcie zarządu nieruchomością wspólną określił Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały składu 7 sędziów z 10 kwietnia 1991 r. , III CZP 76/90 (OSNCP 10-12 /91 poz. 117). Zgodnie z tą uchwałą zarząd obejmuje całokształt czynności prawnych i faktycznych dotyczących majątku wspólnego. W uchwale 7 sędziów z 25 marca 1994 r. III CZP 182/93 (OSNCP 7-8 / 94 poz. 146 ) Sąd Najwyższy określił to szerzej, określając zarząd majątkiem wspólnym, jako całokształt czynności faktycznych i prawnych, które dotyczą tego majątku bezpośrednio lub pośrednio poprzez osiągnięty skutek gospodarczy.
Stanisław Rudnicki w swoim komentarzu wyraźnie stwierdza, iż wyżej wskazane uchwały Sądu Najwyższego dotyczą zarządu majątkiem wspólnym małżonków, jednak zdaniem ww autora powyższe wyjaśnienia można również odnieść do zarządu rzeczą wspólną.7 Autor niniejszego artykułu popiera takie stanowisko. Ponadto w doktrynie przyjęto podział czynności zarządu na:
1) czynności prawne,
2) czynności faktyczne,
3)czynności polegające na załatwianiu spraw urzędowych, dotyczących wspólnej rzeczy, przed sądami władzami i urzędami.8

Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności (art. 201 kc).

Z treści wyżej wskazanych przepisów wynika, iż współwłaściciele podejmują decyzję albo jednomyślnie, albo większością głosów. Zastosowanie zasady jednomyślności lub większości głosów zależy od charakteru czynności (czynność przekraczająca zwykły zarząd albo zwykłego zarządu). Kodeks cywilny nie zawiera definicji czynności zwykłego zarządu i przekraczających zwykły zarząd, w związku z czym uściślenie tych pojęć pozostawiono doktrynie oraz orzecznictwu sądowemu. Według powszechnego przekonania pojęcia te są względne i nie można przyjąć jednolitego kryterium ich rozgraniczenia. W zależności od charakteru nieruchomości, jej przeznaczenia , sposobu korzystania możemy jakąś czynność określić jako zwykłego zarządu lub też przekraczającą zwykły zarząd. Ta sama czynność może być w przypadku jednej nieruchomości czynnością zwykłego zarządu, w innym przypadku może to być czynność przekraczająca zwykły zarząd. Literatura i orzecznictwo wypracowały tylko pewne wskazówki dotyczące uznania czynności za czynność zwykłego zarządu lub przekraczającą ten zarząd. „Ogólnie za czynności zwykłego zarządu uważa się załatwianie spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy, pobieranie pożytków i dochodów, uprawę gruntu, konserwację, i szeroko rozumianą ochronę w postaci różnych czynności zachowawczych, jak wytoczenie powództwa o ochronę własności , posiadania eksmisję o zapłatę czynszu, odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia mienia lub uszkodzenia rzeczy, zawieranie umów związanych z zarządem i eksploatacją a także ze sposobem korzystania z rzeczy przez współwłaścicieli”.9 Należy uznać, iż do czynności zwykłego zarządu należy dokonywanie czynności związanych z normalną-codzienną eksploatacją i utrzymaniem rzeczy w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. „W granicach zwykłego zarządu mieści się bieżące gospodarowanie rzeczą, niepociągające nadzwyczajnych wydatków i nieprowadzące do zmiany przeznaczenia rzeczy. Inne czynności mieszczą się w kategorii przekraczających zakres zwykłego zarządu”.10

Z punktu widzenia tematu niniejszego artykułu warto wspomnieć o uchwale Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 2002 r. III CZP 18/02 (OSNC 2/03 poz. 18) w której wyrażono pogląd, iż instalowanie kanalizacja sanitarnej , opadowej, i wodociągu na nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności, może mieścić się w ramach zwykłego zarządu, jeżeli nieruchomość służy właścicielom wyłącznie do ułatwienia korzystania z innych nieruchomości (wspólna droga), a wymieniona na wstępie inwestycja ma na celu zwiększenie użyteczności jednej z nich. W opozycji do tego orzeczenia stoi wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w sprawie pozwolenia na budowę na wspólnej nieruchomości. W wyroku z 17 sierpnia 1998 r. IV SA 585/96 Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że jeżeli nieruchomość stanowi współwłasność kilku osób, a tylko jeden ze współwłaścicieli ubiega się o udzielenie pozwolenia na budowę, niedopuszczalne jest wydanie decyzji o takim pozwoleniu na rzecz wszystkich współwłaścicieli. Pozwolenie na budowę może być wydane tylko tej osobie, która wystąpiła z wnioskiem w tej sprawie, po przedstawieniu przez wnioskodawcę dowodu, że pozostali współwłaściciele wyrażają na to zgodę.

Powyższe orzeczenie NSA czyni praktycznie wcześniej wskazane orzeczenie SN bezprzedmiotowym, ponieważ pomimo, iż inwestycja na wspólnej drodze będzie traktowana jako czynność zwykłego zarządu, to i tak konieczne będzie przełamanie oporu mniejszości współwłaścicieli (w formie orzeczenia sądowego), ponieważ wydanie pozwolenia na budowę co do zasady poprzedza prowadzenie inwestycji na nieruchomości.

Zgoda pozostałych współwłaścicieli może być zastąpiona tylko rozstrzygnięciem sądu wydanym w postępowaniu nieprocesowym na żądanie współwłaścicieli, których udziały wynoszą co najmniej połowę. Przesłanką udzielenia zgody przez sąd na dokonanie czynności jest ustalenie, że cel zamierzonej czynności leży w interesie wszystkich (nie tylko jednego lub kilku współwłaścicieli).

Do każdej czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Do czynności przekraczających zwykły zarząd konieczne jest uzyskanie zgody wszystkich współwłaścicieli. Czynność dokonana bez takiej jest nieważna. Warto pamiętać, iż brak zgody nie podlega konwalidacji przez późniejsze jej wyrażenie (zgoda współwłaściciela nie jest zgodą osoby trzeciej w rozumieniu art. 63 § 1 kc). Większość niezbędną do podjęcia czynności zwykłego zarządu oblicza się według wielkości udziałów, nie zaś według ilości współwłaścicieli. Oznacza to między innymi, iż w przypadku gdy jeden ze współwłaścicieli ma ponad połowę udziałów to może podejmować czynności zwykłego zarządu bez konieczności uzyskania zgody innych współwłaścicieli. Współwłaściciele będący w mniejszości mogliby bronić się jedynie za pomocą uprawnienia wskazanego w art. 202 kc („Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd”).

Z punktu widzenia współwłasności działki drogowej, na której zgodnie z jej przeznaczeniem dokonuje się zwykle dużych inwestycji – tj. łącza wodociągowe, kanalizacyjne, energetyczne, budowa drogi utwardzonej lub asfaltowej- warto również wskazać na art. 207 zgodnie z którym pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.
„Wydatki o których mowa w art. 207 kc są związane z rzeczą wspólną jeżeli potrzeba ich poniesienia wynika z normalnej eksploatacji i zasad prawidłowej gospodarki. Należą tu zarówno wydatki konieczne jak i użyteczne, chyba że te ostatnie służą tylko dla wygody jednego lub kilku współwłaścicieli i zostały poniesione tylko w jego (ich ) interesie. Jednakże inwestycje (nakłady podnoszące wartość rzeczy) mające zwiększyć osiągane z niej pożytki i przychody należą z reguły do wydatków, które obciążają wszystkich współwłaścicieli stosownie do wielkości ich udziałów, chociażby nie były niezbędne”.11
Ciężarami o których mowa w art. 207 kc są podatki i inne świadczenia o charakterze publicznoprawnym obciążające współwłaścicieli ze względu na nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności.

Warto również wskazać, iż przepisy kc przewidują możliwość żądania zniesienia współwłasności nieruchomości przez każdego ze współwłaścicieli a roszczenie to nie ulega przedawnieniu. Jednakże w przypadku nieruchomości wspólnej jaką jest działka drogowa wydaje się, iż możliwość żądania zniesienia współwłasności jest wyłączona.

Zarząd umowny

Regulując umownie zasady wykonywania zarządu rzeczą wspólną strony mogą stosować wiele różnych rozwiązań . Mogą również w całości określić sposób zarządu zupełnie odmiennie od uregulowań kodeksu cywilnego.
Ustalenie sposobu wykonywania zarządu wymaga zgodnego oświadczenia woli wszystkich współwłaścicieli, ponieważ jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu.12
Umowę o zarząd można zawrzeć w dowolnej formie. Jednakże w przypadku gdy właściciele postanowią ujawnić sposób zarządu w księdze wieczystej nieruchomości konieczne będzie zawarcie umowy w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym13 (art. 31 ust. KWU). Ujawnienie w księdze wieczystej ustaleń umownych dotyczących zarządu rzeczą wspólną powoduje ich skuteczność względem praw nabytych później (art. 17 KWU).
Wpis umowy o zarząd nieruchomością wspólną do księgi wieczystej wzmacnia skuteczność względem nabywcy udziału we współwłasności w wyższym stopniu niż art. 221 kc w brzmieniu „Czynności prawne określające zarząd i sposób korzystania z rzeczy wspólnej albo wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności odnoszą skutek także względem nabywcy udziału, jeżeli nabywca o nich wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć.”, ponieważ zgodnie z art. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, „nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę”.
Według R. Gniewka umowa określająca zasady zarządu rzeczą wspólną może być w każdym czasie rozwiązana lub zmieniona według zwykłych zasad swobody umów. Z braku zgody współwłaścicieli możliwa jest zmiana lub rozwiązanie umowy na mocy konstytutywnego orzeczenia sądu w razie istotnej zmiany okoliczności. Podstawę żądania można wywieść z ogólnej klauzuli rebus sic stantibus (art. 357 ze Zn.1 kc ) lub z ogólnych , ustawowych zasad zarządu rzeczą wspólną.14 S. Rudnicki prezentuje pogląd, iż umowa określająca zarząd może być wypowiedziana lub zmieniona, jeżeli współwłaściciele nie uregulowali tej kwestii w umowie , to przesłanką wypowiedzenia lub zmiany jest istotna zmiana okoliczności. Zdaniem S. Rudnickiego zmiana lub powstanie nowych okoliczności może usprawiedliwiać odmienne uregulowanie zarządu lub korzystania z rzeczy wspólnej na żądanie każdego ze współwłaścicieli. W takiej sytuacji powstaje między właścicielami spór co do zarządu rzeczą wspólną, rozstrzygnięcie którego należy do sądu.
Inne stanowisko zostało zajęte przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 07.12.2000 II CKN 351 /00 w brzmieniu: ”W braku przepisów normujących wypowiedzenie umowy, z której wynika bezterminowe zobowiązanie trwałe, stosuje się postanowienia umowy, a jeżeli strony w tym względzie nie porozumiały się lub ich porozumienie nie mieści się w granicach swobody umów- w drodze analogii przepisy normujące wypowiedzenie innych umów rodzących takie zobowiązanie.” Warto również wskazać na tezę wyroku Sądu Najwyższego z 6 kwietnia 2000 r. II CKN 264/00 OSNC 2000 w brzmieniu: ‘Za bezwzględnie obowiązującym charakterem normy według której, w wypadku najmu zawartego na czas nie oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem określonych terminów (umownych lub ustawowych) bez konieczności wystąpienia szczególnych okoliczności, przemawia cel tej normy. U jej podstaw leży wzgląd na wolność jednostki, odpowiednio aktualny także w odniesieniu do osób prawnych, i niemożność wieczystego związania umowami najmu zawartymi na czas nie oznaczony. Myśl ta ma zresztą walor ogólniejszy i dotyczy wszelkich bezterminowych zobowiązań o charakterze trwałym (ciągłym).”
Z powyższych orzeczeń wynika, iż umowa dotycząca zarządu nieruchomością wspólną , jeżeli nie zawiera uregulowań dotyczących jej rozwiązania lub wypowiedzenia może być rozwiązana przez strony lub wypowiedziana w dowolnym momencie przez każdą ze stron bez konieczności wykazywania szczególnych okoliczności.
Zdaniem autora niniejszego artykułu należy podzielić stanowisko Sądu Najwyższego w kwestii dopuszczalności wypowiedzenia umowy zarządu nieruchomością wspólną. Nie ma racjonalnych przesłanek, które uzasadniałyby konieczność wykazywania przez współwłaściciela zaistnienia istotnej zmiany okoliczności dotyczącej zarządu nieruchomością wspólną. Wypowiedzenie umowy zarządu nieruchomością wspólną przez jednego ze współwłaścicieli nie łączy się bezpośrednio z zaistnieniem szkody lub innym uszczerbkiem po stronie pozostałych współwłaścicieli. W chwili gdy umowa zostanie skutecznie wypowiedziana, zastosowanie mają przepisy kc dotyczące zarządu nieruchomością wspólną, w tym zakresie nie zaistnieje „pustka prawna” w zakresie zarządu taką nieruchomością.
Istotne jest jedynie określenie okresu wypowiedzenia umowy zarządu nieruchomością wspólną. Termin ten nie został określony w żadnych przepisach rangi ustawowej w związku z czym należy się posiłkować wyżej wymienionymi orzeczeniami Sądu Najwyższego. Wydaje się, iż zarząd nieruchomością związany z pobieraniem pożytków, nakładami na nieruchomość, prowadzeniem inwestycji jest najbliższy umowie dzierżawy nieruchomości, w związku z czym w przypadku gdy umowa zarządu nie została zawarta na czas określony , należy zastosować w drodze analogii przepisy kc dotyczące dzierżawy i określić termin wypowiedzenia takiej umowy na okres roku. Jest to jednak wnioskowanie „per analogiam” i w związku z tym obarczone dużym marginesem niepewności dla wypowiadającego ponieważ jego wypowiedzenie może zostać zakwestionowane przed sądem między innymi ze względu na przyjęty termin wypowiedzenia. Wydaje się iż w tym zakresie istnieje luka prawna która powinna zostać niezwłocznie uzupełniona przez ustawodawcę określeniem trybu wypowiedzenia umowy o zarząd oraz terminu takiego wypowiedzenia.

Zarząd sądowy :

Zgodnie z treścią art. 203 kc każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.
W takim przypadku mamy do czynienia z zarządem sądowym (orzeczonym i nadzorowanym przez sąd). Stosuje się przepisy 611-616 kpc. oraz art. 931 – 941 kpc. Zgodnie z treścią ww przepisów ustanowienie zarządu następuje na wniosek. Czynna legitymacja przysługuje każdemu ze współwłaścicieli. Sąd orzeka w trybie nieprocesowym. Funkcją sądu jest ustanowienie zarządcy i sprawowanie nadzoru. Zarządcą może być ustanowiony jeden ze współwłaścicieli lub osoba trzecia. Od czasu uprawomocnienia się postanowienia o ustanowieniu zarządcy uprawnienie do wykonywania zarządu nabywa – w granicach określonych w ustawie- wyznaczony zarządca a tracą je współwłaściciele.
Zarządca może dokonywać czynności zwykłego zarządu samodzielnie bez konieczności uzyskiwania zgody współwłaścicieli bądź zezwolenia sądu.
Należy pamiętać, iż zarządca jest zobowiązany do wykonywać czynności konieczne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma prawo pobierać zamiast współwłaścicieli wszelkie pożytki i spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy , które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne.
Ponadto zarządcy sądowemu wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z rzeczy wspólnej i są gospodarczo uzasadnione. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu może dokonywać tylko za zgodą współwłaścicieli, a w jej braku – za zgodą sądu.
Zgodnie z poglądami doktryny zarządca wyznaczony przez sąd nie jest przedstawicielem współwłaścicieli, lecz działa w imieniu własnym. Zwraca się bowiem uwagę , że w sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywanym.15
Warto w tym miejscu zwrócić uwagę, iż uprawnienia zarządcy wskazane w art. 935 kpc rozumiane jako zwykły zarząd są węższe niż pojęcie zwykłego zarządu w rozumieniu kc. Zarządca sądowy może pobierać pożytki i spieniężać je w granicach zwykłego zarządu, ponadto w przypadku inwestycji (zobowiązań) może zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z rzeczy wspólnej i są gospodarczo uzasadnione. Oznacza to, iż czynności zwykłego zarządu które powodują powstanie zobowiązań niemożliwych do zaspokojenia z dochodów z nieruchomości wspólnej muszą uzyskać zgodę współwłaścicieli lub sądu. Biorąc pod uwagę, iż działka drogowa co do zasady nie przynosi żadnych pożytków, zaś jej własność łączy się prawie wyłącznie z ponoszeniem wydatków, w zasadzie wszystkie czynności zarządcy będą wymagały zgody współwłaścicieli albo sądu.

Mankamenty istniejących przepisów w kontekście zarządu działką drogową
Zarząd ustawowy:

Uzyskanie zgody na czynności zwykłego zarządu i przekraczające zwykły zarząd.

Podstawowym problemem jest konieczność uzyskania zgody wszystkich bądź większości współwłaścicieli do dokonywania czynności przekraczających zwykły zarząd lub czynności zwykłego zarządu. W przypadku działki drogowej w której właścicieli jest kilku , kilkunastu lub kilkudziesięciu uzyskanie zgody większości lub wszystkich współwłaścicieli może być wyjątkowo trudne. Trudność w uzyskaniu zgody większości lub wszystkich współwłaścicieli może wynikać z dwóch przyczyn:
z ilości współwłaścicieli oraz z wielkości przysługujących im udziałów.
Ilość współwłaścicieli wynika z ilości działek dla których utworzono działkę drogową. Ponadto warto wskazać, iż wielkość przysługującego właścicielowi udziału w działce drogowej zależy wyłącznie od umowy między sprzedającym a kupującym. W związku z tym może zaistnieć sytuacja w której właściciele działek (np. budowlanych ) o tej samej wielkości będą mieli różnej wielkości udziały w działce drogowej. Może również zaistnieć sytuacja w której część właścicieli działek (np. budowlanych) będzie miała udziały w działce drogowej, a części będzie przysługiwać służebność przejazdu i przechodu na działce drogowej. Jak wskazano na początku niniejszego artykułu to właściciel dzielący nieruchomość ma pełną dowolność w ustaleniu sposobu zapewnienia dostępu do drogi publicznej. Ustawa o gospodarce nieruchomościami z 1997 r. nie nakłada na właściciela obowiązku zapewnienia jednolitości praw (czyli tylko współwłasności albo tylko służebności) do działki drogowej. W efekcie część właścicieli działek budowlanych może korzystać z ustanowionej na ich rzeczy służebności, część zaś może być współwłaścicielami działki drogowej.
Ponadto ewentualne problemy związane z zarządem nieruchomością wspólną mogą wiązać się ze sposobem wykorzystania nieruchomości do których działka drogowa stanowi dojazd. Nieruchomości te mogą być wykorzystywane w różny sposób np. pod budownictwo mieszkaniowe, przemysł, usługi, tereny zielone i inne . Pomimo, iż właściciel działki usługowej będzie zdecydowanie bardziej intensywnie korzystał z działki drogowej, koszty jakie powinien ponosić w związku z udziałem w działce drogowej będą zależne wyłącznie od wielkości tego udziału .
Ponadto może sprawiać w praktyce dużo trudności samo określenie co jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, co zaś czynnością zwykłego zarządu. Ze względu na przeznaczenie nieruchomości (działka drogowa) zakres pojęcia czynności zwykłego zarządu powinien być szerszy niż w przypadku innych nieruchomości.
Zdaniem autora budowa kanalizacji, wodociągu, przyłączy energetycznych i gazowych powinna być traktowana jako czynność zwykłego zarządu. Budowa drogi, pomimo, iż jest to inwestycja „nomen omen” na działce drogowej, powinna zostać zakwalifikowana jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu - ze względu na koszt inwestycji.
W przypadku czynności z którymi związane jest występowanie przed organami administracji (np. wniosek o wydanie pozwolenia na budowę), to do przedstawiciela organu będzie należała ocena czy dana czynność jest w konkretnym przypadku czynnością zwykłego zarządu (wystarczy zgoda większości współwłaścicieli ) czy też przekraczającą zwykły zarząd (konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli). Należy liczyć się z tym, iż asekuracyjnie (biorąc pod uwagę ewentualną odpowiedzialność za wydanie decyzji niezgodnej z prawem )urzędnik będzie zawsze żądał zgody wszystkich właścicieli. Może to znacznie utrudnić zarząd działką drogową.

Należy również pamiętać, iż współwłasność jest traktowana w kodeksie cywilnym jako okres przejściowy i w związku z tym dużą część przepisów poświęcono sposobom zniesienia współwłasności. Ustawodawca wychodzi z założenia, iż w przypadku gdy zarząd współwłasnością nie będzie w ogóle możliwy współwłaściciele „po prostu” zniosą współwłasność. Niestety te założenia nie przystają do sytuacji jaką mamy w przypadku współwłasności działki drogowej. Zniesienie współwłasności działki drogowej nie rozwiązałoby problemu ponieważ współwłaściciele nadal pozostaliby właścicielami tych „właściwych” nieruchomości (działek budowlanych) dla których utworzono nieruchomość drogową, bez konieczności ponoszenia kosztów zarządu działką drogową.

Zarząd umowny:

Zarząd umowny należy określić jako najbardziej właściwy dla zarządu działką drogową. Ze względu na fakt, iż to współwłaściciele decydują o sposobie kształtowania tego zarządu, istnieje duże prawdopodobieństwo, iż będą się stosować do wspólnie ustalonych zasad. Warto również przypomnieć, iż raz ustalony sposób zarządu który został wpisany do księgi wieczystej wywiera skutek również wobec nabywców udziałów w nieruchomości dla której ustanowiono zarząd umowny.
Do mankamentów zarządu umownego należy jednak zaliczyć konieczność uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli (muszą to być wszyscy współwłaściciele a nie większość). W przypadku działek drogowych w których współwłaścicieli jest często kilkudziesięciu już samo podpisanie umowy może rodzić problemy. Ponadto jak wskazano wyżej mogą zaistnieć sytuacje w których cześć właścicieli nieruchomości może posiadać udział w działce drogowej, dla części zaś ustanowiono służebność przejazdu i przechodu.
Do istoty umów również należy to, iż można je rozwiązać lub wypowiedzieć. W wypadku wypowiedzenia umowy o zarząd nieruchomością wspólną, zarząd działką drogową będzie wyjątkowo skomplikowany, ponieważ poszczególni właściciele mogą stosować zarząd umowny - dotychczasowy (ze względu np. na wadliwe wypowiedzenie), zaś inni mogą stosować zarząd ustawowy.

Zarząd sądowy:

Zarząd sądowy należy określić jako najmniej efektywny z możliwych do zastosowania sposób zarządu. Wiąże się to z odsunięciem od sprawowania zarządu współwłaścicieli (chyba że sąd powoła na zarządcę współwłaściciela nieruchomości – wtedy tylko pozostali współwłaściciele będą odsunięci od zarządu nieruchomością), i przyznaniem zarządu osobie wyznaczonej przez sąd.
Warto pamiętać iż w przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd , zarządca powinien uzyskać zgodę wszystkich współwłaścicieli nieruchomości a w jej braku zgodę sądu. Powoduje to wydłużenie procesu decyzyjnego , gdy tymczasem wielokrotnie decyzje dotyczące zarządu muszą być podejmowane szybko. uprawnienia zarządcy wskazane w art. 935 kpc rozumiane jako zwykły zarząd są węższe niż pojęcie zwykłego zarządu w rozumieniu kc. Zarządca sądowy może pobierać pożytki i spieniężać je w granicach zwykłego zarządu , ponadto w przyapfku inwestycji (zobowiązań) może zaciągać tylko takie zobowiązania które mogą być zspokojone z dochodów z reczy wspólnej i są gospodarczo uzasadnionen. Oznacza to iż czynności zwykłego zarządu które powodują powstanie zobowiązań niemożliwych do zaspokojenia z dochodów z nieruchomości wspólnej muszą uzyskać zgodę współwłaścicieli lub sądu.
Najbardziej istotną wada zarządu sądowego jest jednak odsunięcie od zarządu współwłaścicieli nieruchomości. Powoduje to iż zarząd sądowy należy traktować jako wyjątek od reguły, i powinien on być stosowany z rozwagą i w wyjątkowych wypadkach.

Wnioski de lege ferenda:

Zdaniem autora coraz szybciej rozwijające się budownictwo jednorodzinne (związane ze zwiększającą się zamożnością społeczeństwa ) wymagają reakcji ustawodawcy adekwatnej do powstających problemów prawnych. Powinny istnieć specjalne rozwiązania dotyczące zarządu działką drogową, podobnie jak w ustawie o własności lokali wprowadzono specjalne zasady zarządu nieruchomością wspólną w budynkach w których znajduje się powyżej 7 lokali. Ustawodawca dostrzegł problemy związane ze stosowaniem zasad zarządu z kodeksu cywilnego do zarządu nieruchomością w której jest wielu współwłaścicieli, zaś zniesienie współwłasności jest problematyczne. Ze względu na pojawienie się nowych problemów związanych z zarządem działką drogową, być możę nadszedł już czas aby wprowadzić specjalne rozwiązania dotyczące zarządu działką drogową. Poniżej zamieszczono wnioski de lege ferenda dotyczące zarządu nieruchomością wspólną w postaci działki drogowej.
1. Należy wskazać, iż nowe uregulowania dotyczą właścicieli nieruchomości posiadających udział w działce drogowej zapewniającej dostęp z ich nieruchomości do drogi publicznej lub właścicieli nieruchomości na rzecz których ustanowiono na takiej działce drogowej służebność przejazdu i przechodu z ich nieruchomości do drogi publicznej. Ze względu na fakt, iż na tej samej działce na rzecz właścicieli nieruchomości można ustanowić służebność bądź też przyznać udział w działce drogowej, celowo użyto słowa „lub”.
2. Należy określić jaka ilość współwłaścicieli działki drogowej (lub właścicieli działek na rzecz których ustanowiono służebność na działce drogowej) umożliwia zastosowanie przepisów szczególnych dotyczących działki drogowej. Warto wskazać, iż w przypadku własności lokali ustalono tą liczbę na 8. Jeżeli ustawodawca uznał iż liczba 8 (lub więcej )współwłaścicieli lokali powoduje potencjalnie duży problem w zarządzie nieruchomością wspólną, to również w przypadku 8 (lub więcej ) współwłaścicieli działki drogowej mogą wystąpić te same problemy. W związku z powyższym ilość współwłaścicieli umożliwiająca zastosowanie przepisów szczególnych powinna być równa lub większa od 8.
3. Sposób określenia wielkości udziałów. Ze względu na fakt, iż wielkość udziału w działce drogowej może mieć się nijak do wielkości posiadanej działki, autor sugeruje aby zastosować analogiczny sposób określania wielkości udziałów w działce drogowej jak w przypadku określenia udziału właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej- udział w działce drogowej właściciela jednej nieruchomości powinien odpowiadać stosunkowi powierzchni nieruchomości tego właściciela wobec powierzchni nieruchomości wszystkich współwłaścicieli, którzy mają zagwarantowaną prawnie (współwłasność lub służebność) możliwość korzystania z działki drogowej.
4. Na wypadek gdyby różnym podmiotom przysługiwały różne tytuły prawne do nieruchomości (współwłasność lub służebność) należy przyznać każdej osobie uprawnionej (współwłaścicielowi lub uprawnionemu z tytułu służebności) roszczenie o ujednolicenie praw do działki drogowej oraz o ustalenie wielkości udziałów w działce drogowej.
5. Należy określić sposób ponoszenia kosztów i pobierania pożytków w stosunku do udziału w działce drogowej. Podobna powinna być odpowiedzialność współwłaścicieli z tytułu Głosowania na zebraniach właścicieli powinno odbywać się według wielkość udziałów.
6. Należy określić iż czynności przekraczające zarząd nieruchomością wspólną powinny być podejmowane większością głosów współwłaścicieli
7. Należy przykładowo wymienić czynności przekraczające zwykły zarząd nieruchomością wspólną (np. budowa przyłączy infrastruktury, budowa drogi, wybór członków zarządu, wybór zarządcy nieruchomości, określenie wysokości kosztów zaliczek na koszty zarządu nieruchomością)
8. Należy określić iż czynności zwykłego zarządu członkowie zarządu wykonują samodzielnie
9. Warto wskazać iż współwłaściciele mogą większością głosów ustalić większą zaliczkę na koszty zarządu działką drogową ze strony właścicieli nieruchomości przeznaczonych pod działalność usługową lub przemysłową. Wiąże się to z potencjalnie większą eksploatacją działki drogowej przez ty ch właścicieli w porównaniu do pozostałych.
10. Należy również określić tryb zaskarżania uchwały współwłaścicieli.

adwokat Antoni Koprowski

Kamcelaria Adwokacka w Gdańsku

www.adwokat-koprowski.pl