Język:

Umowy rezerwacyjne


Umowy rezerwacyjne.

Czym właściwie są umowy rezerwacyjne? Z tym właśnie pytaniem o poradę prawną zwraca się do Kancelarii coraz więcej klientów. Stąd też zrodziła się idea przybliżenia tej instytucji w niniejszym artykule.
Źródło umów rezerwacyjnych znajduje się w państwach Europy Zachodniej, a rodzimi deweloperzy coraz częściej korzystają z tej instytucji, gdyż zwykle chcą rozpocząć oferowanie mieszkań zanim jeszcze uzyskają pozwolenie na budowę.
Umowę rezerwacyjną należy odróżnić od umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego. Poprzez zawarcie umowy rezerwacyjnej klienci chcą zapewnić sobie możliwość nabycia lokalu mieszkalnego jeszcze przed zawarciem umowy przedwstępnej, gdyż w przypadku zawarcia tej drugiej, konieczny jest większy wkład finansowy dewelopera, a także zapewnienie finansowania inwestycji, jak np. umowa kredytu z bankiem.
Umowa rezerwacyjna należy do tzw. umów nienazwanych, gdyż przepisy kodeksu cywilnego ani innej ustawy jej nie wyróżniają. Jenakowoż wynikająca z art. 353¹ kodeksu cywilnego zasada swobody umów dopuszcza jej zawarcie. Zgodnie z brzmieniem art. 353¹ kc, strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego znania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
Jeśli chodzi o treść umowy rezerwacyjnej, to przedstawia się ona rozmaicie. Zwykle zawiera ona tzw. oświadczenie o rezerwacji mieszkania na rzecz potencjalnego nabywcy, a także zobowiązanie nabywcy do uiszczenia opłaty rezerwacyjnej, której wysokość ustala deweloper. Często uiszczenie opłaty rezerwacyjnej jest warunkiem sine qua non ważności takiej umowy, stąd można wnioskować także o realnym jej charakterze (warunek „sine qua non” to inaczej warunek konieczny, bez którego umowa nie może być zawarta). Z kolei deweloper zobowiązuje się w okresie objętym rezerwacją do nieoferowania sprzedaży lokalu innym podmiotom. Warto jednak pamiętać, iż zawarcie umowy rezerwacyjnej nie zawsze zawiera zobowiązanie dewelopera do zawarcia w przyszłości umowy przedwstępnej czy też utrzymania ceny na ustalonym wcześniej poziomie. Gdy nie dojdzie do zawarcia umowy przedwstępnej, jedynym uprawnieniem potencjalnego nabywcy będzie żądanie zwrotu uiszczonej opłaty rezerwacyjnej, a gdy dojdzie do opóźnienia, także z odsetkami. Niektóre umowy mogą zwierać również obowiązek zwrotu opłaty rezerwacyjnej odpowiednio powiększonej przez o ustaloną kwotę na wypadek odstąpienia od umowy przez dewelopera. Ponadto istnieje jeszcze możliwość sądowego dochodzenia odszkodowania z tytułu niewykonania umowy przez kontrahenta, choć w tym przypadku konieczne jest wskazanie powstałej szkody, a także fakt jej wyniknięcia z niewykonania umowy.
Warto pamiętać, iż w większości przypadków deweloper może zaoferować sprzedaż lokalu mieszkalnego na innych warunkach, niż te, które były oferowane przy zawieraniu umowy rezerwacyjnej, tzn. może na przykład podwyższyć cenę lokalu. Deweloper będzie zobowiązany do zwrotu opłaty rezerwacyjnej, jeżeli nabywca nie wyrazi zgodę na wysokość zmienionej ceny. Zatem przyjmuje się, iż taki nabywca nie będzie mógł zmusić dewelopera do zawarcia umowy przedwstępnej ani do dotrzymania postanowień dotyczących ceny lokalu mieszkalnego.

adwokat. Antoni Koprowski

Kancelaria Adwokacka w Gdańsku - porady prawne nieruchomości.

 

www.adwokat-koprowski.pl