Język:

Aktualności


25.02.2019

Artykuł na trojmiasto.pl

Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej dzielone są pomiędzy właścicieli lokali w tej nieruchomości w zależności od wielkości posiadanych lokali. Osoby, które mają większe mieszkania płacą więcej. Nie ma możliwości zmiany tych zasad.

- Jestem członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Koszty utrzymania części wspólnych nieruchomości ponosimy zgodnie z udziałami, czyli w powiązaniu z powierzchnią mieszkań. Wynajęta przez nas administracja twierdzi, że ten sposób jest zgodny z prawem. Mieszkania są o różnym metrażu i nie wiemy dlaczego prywatna powierzchnia naszych mieszkań ma związek z powierzchnią wspólną klatek schodowych, które używamy przecież wszyscy razem, w niewydzielonych częściach. Dlaczego na przykład właściciel większego mieszkania ma płacić za sprzątanie klatki więcej niż właściciel mieszkania mniejszego? Tak samo jest z opłatami za światło w piwnicy. To niesprawiedliwe i bez sensu. Co możemy zrobić jako wspólnota, by zmienić ten sposób rozliczania opłat? - pyta w liście do redakcji pani Anna.

Odpowiada Antoni Koprowski, Kancelaria Adwokacka Antoni Koprowski

Poruszany przez czytelniczkę problem jest uregulowany wprost w Ustawie o własności lokali (art. 3 oraz art. 12). Zgodnie z treścią tych przepisów, udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej (a tym jest każdy element budynku lub działki niebędący własnością któregoś z członków wspólnoty mieszkaniowej) określa się poprzez ułamek odpowiadający stosunkowi powierzchni lokalu do powierzchni wszystkich lokali. Ustawodawca podjął decyzję, iż wszelkie wydatki będą obciążały właścicieli poszczególnych lokali proporcjonalnie do udziałów. Tak samo dzielone mają być ewentualne przychody.

Ustawodawca miał różne możliwości uregulowania tego zagadnienia. Mógł uzależnić wysokość wydatków np. od liczby zamieszkujących osób; liczby zameldowanych osób; kosztów generowanych przez poszczególne lokale; przeznaczenia poszczególnych lokali itp. Ustawodawca nie zdecydował się jednak na takie rozwiązanie, ponieważ byłoby one wysoce procesogenne z racji braku jednoznacznych kryteriów (np. pojawiałyby się zagadnienia czy np. dzieci zamieszkujące tylko w czasie wakacji są osobami od których należy uzależniać wysokość kosztów; podobnie rzecz by się miała z opiekunami osób starszych itp.).

Jak wspomniałem wyżej, sytuacje takie byłyby wysoce procesogenne, czyli z racji braku jednoznaczności powodowałyby, iż dla wielu przeciwstawnych stanowisk można by znaleźć argumenty przemawiające za ich prawidłowością, a tym samym sprawy musiałyby być prawdopodobnie za każdym razem rozstrzygane przez sąd.

Ustawodawca zdecydował się na inne rozwiązanie. Być może nie jest ono doskonałe, ale przynajmniej jednoznaczne: uzyskiwane przychody oraz wydatki zostały wprost powiązane z wielkością udziałów przypadających na konkretny lokal. Oznacza to, że wprawdzie właściciel dużego lokalu ma większe koszty, jednakże w razie istnienia we wspólnocie przychodów (np. z tytułu wynajmu powierzchni reklamowej lub sprzedaży fragmentu części wspólnej - np. strychu lub działki), będzie miał także proporcjonalnie większy udział w zyskach. Takie rozwiązanie koresponduje również z uprawnienia decyzyjnymi członków wspólnoty mieszkaniowej, ponieważ właściciel dużego lokalu ma większą siłę głosu, a tym samym wpływ na działania Wspólnoty, niż właściciel małego lokalu.

Zasada wyżej opisana może zostać zmieniona w formie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, jedynie poprzez zwiększenie obciążeń lokali użytkowych. Po pierwsze wymaga to uchwały (a więc może zostać zaskarżone przez właściciela lokalu użytkowego). Po drugie dotyczy to tylko obciążeń (nie można tym samym nadać właścicielowi większych uprawnień w związku ze zwiększeniem jego obciążeń). Po trzecie dotyczy to tylko lokali użytkowych i tylko jeżeli wpływa na zwiększone korzystanie z nieruchomości wspólnej (sam fakt, iż lokal ma charakter użytkowy nie wystarczy do tego, aby zwiększyć poziom obciążeń przypadających na właściciela takiego lokalu).

Reasumując: sposób rozliczeń wynika wprost z ustawy o własności lokali, jest efektem założeń przyjętych przez posłów i właściciele nie mają innego wyjścia, niż stosować się do tego rozwiązania.

Czytaj więcej na:
https://dom.trojmiasto.pl/Pytanie-do-prawnika-Dzielenie-wydatkow-we-wspolnocie-mieszkaniowej-n131305.html#tri